Wertermittlung bedeutet, unter Berücksichtigung aller verfügbaren Informationen und Erkenntnisse, sinnvoller Methoden und mit Erfahrung, den Wert eines der komplexesten handelbaren Güter – Ihrem Objekt – korrekt zu ermitteln und nachvollziehbar darzustellen – Ihrem Wert-Objekt.
Diese Tatsachen bestehen in Gleichzeitigkeit. Hieraus ergeben sich anspruchsvolle Herausforderungen für die Ermittlung eines Wertes.
Eine Immobilie ist immer ein Unikat - alleine schon aufgrund der Eigenschaft ihrer Ortsgebundenheit. Daher unterschiedet sich eine Immobilie von allen anderen handelbaren (mobilen) Gütern. Ein Bewertungs-Objekt ist demzufolge niemals wirklich mit einem anderen unmittelbar vergleichbar.
Die einfache Eingabe von Berechnungsparametern in einen festen Algorithmus liefert einen Zahlenwert – noch keinen Verkehrswert.
Individuelle Eigenschaften und ökonomische Faktoren haben oft weitreichenden Einfluss – ganz abgesehen von eingetragenen Rechten und Belastungen oder privatrechtlichen (schuldrechtlichen) Verträgen.
Der Wert ist nicht statisch berechenbar
Ein Immobilienobjekt ist ein abstraktes Gebilde das durch miteinander verknüpfte physisch-technische, psycho-soziale sowie öffentlich- und privatrechtliche Rahmenbedingungen bestimmt ist. Dessen Wert auf vergangenem Marktgeschehen, dem aktuellen Verhalten und den damit verbunden Zukunftserwartungen der relevanten Marktteilnehmer gründet.
Die Ortsgebundenheit und die damit verbundenen unikalen Objekteigenschaften und lokalen Marktgegebenheiten erfordern eine individuelle Betrachtung jedes Objektes.
Diese Erkenntnis ist lange bekannt – gilt jedoch ganz besonders auch bei der Wertermittlung einer Immobilie.
Der Wert eines Objektes entspricht eher schon dem Produkt aller seiner Faktoren.
Wird ein Faktor sehr klein oder Null wird das Ergebnis (das Produkt) gering oder Null.
Wird dieser Faktor nicht erkannt – zahlen Sie im Ankaufsfall zu viel.
Wird ein Faktor sehr groß – wird das Ergebnis (das Produkt) sehr groß.
Wird dieser Faktor nicht erkannt – erlösen Sie im Verkaufsfall zu wenig.
Ist in aller Munde – aber auch in einem veränderten Bewusstsein?
Eine ganzeihtliche Denkeweise ist komplex und bedraf einer regelmäßigen Überprüfung.
Nur wenn alle wesentlichen Faktoren erkannt, eingeordnet und bewertet werden kann am Ende ein Wert stehen – nicht nur ein Ergebnis.
Ganzheitlichkeit muss auch zusammenhängend gedacht und gelebt werden – nach-hal-tig!
Das ist offenkundig und rational – offen zu sein erfordert Aufwand und Emotion.
Nur eine persönliche Besichtigung Ihres Objektes durch den Sachverständigen versetzt diesen in Lage die spezifischen Sachverhalte Ihres Objektes erkennen zu können - auf deren Basis er den Wert gründen kann.
In der Welt der Mobile liefert der bekannte Blick unter die geöffnete Kühlerhaube schnelle Erkenntnisse – dem Sachkundigen.
Es existieren unterschiedlichste Begriffe zum Wert. Der Begriff Wert wird im allgemeinen Sprachgebrauch für die Wertgröße Verkehrswert verwendet. Darüberhinaus existieren Wertbegriffe die sich in ihrer Bedeutung - also desweilen auch ihrer Höhe nach, voneinander unterscheiden. Hier die am häufigsten verwendeten.
§ 194 Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert ist der korrekte Begriff wenn im deutschen Sprachgebrauch vom „Wert“ einer Immobilie gesprochen wird. Darüber hinaus wird der Verkehrswert im Rahmen von gerichtlichen Verfahren wie Zwangsversteigerungen oder Insolvenzverfahren als Bestimmungsgröße verwendet.
In der ImmoWertV -in Kraft getreten am 01.07.2010- (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) soll durch den Begriff Marktwert der Marktbezug der Wertermittlung stärker herausgestellt und den Charakter der Wertermittlung sowie den sprachliche Bezug zum Markt internationalen Begrifflichkeiten verdeutlichen und wie bei internationalen Verfahren üblichen an den Sprachgebrauch „market value“ anknüpfen.
Der Marktwert ist ein Verkehrswert - dieser ist materiell identisch mit dem im europäischen Bilanzrecht gebrauchten Begriff.
Der Begriff Marktwert ist auch im Baugesetzbuch verankert, langfristig wird dieser möglicherweise den Begriff Verkehrswert ersetzen.
nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV)
§ 16 Ermittlung des Bodenwerts
(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn 1.die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder 2.der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.
§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts
(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
§ 17 Ermittlung des Ertragswerts
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt 1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren) oder 2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren). Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.
§ 21 Ermittlung des Sachwerts
(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.
(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.
(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.
Bodenwert, Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert sind Wertgrößen der ImmoWertV, die den jeweiligen Wertermittlungsverfahren zugeordnet sind. Die Wertgrößen bilden die Grundlage zur Ableitung des Verkehrswertes / Marktwertes.
§ 19 Feststellung von Einheitswerten
(1) Einheitswerte werden für inländischen Grundbesitz, und zwar für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 33, 48a und 51a), für Grundstücke (§§ 68 und 70) und für Betriebsgrundstücke (§ 99) festgestellt (§ 180 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung).
(2) weggefallen
(3) In dem Feststellungsbescheid (§ 179 der Abgabenordnung) sind auch Feststellungen zu treffen 1.über die Art der wirtschaftlichen Einheit, a)bei Grundstücken auch über die Grundstücksart (§§ 72, 74 und 75), b)bei Betriebsgrundstücken, die zu einem Gewerbebetrieb gehören, auch über den Gewerbebetrieb; 2.über die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten über die Höhe ihrer Anteile.
(4) Feststellungen nach den Absätzen 1 und 3 erfolgen nur, wenn und soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind
§ 138 Feststellung von Grundbesitzwerten
(1) Grundbesitzwerte werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt festgestellt. § 29 Abs. 2 und 3 gilt sinngemäß.
(2) Für die wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und für Betriebsgrundstücke im Sinne des § 99 Abs. 1 Nr. 2 sind die Grundbesitzwerte unter Anwendung der §§ 139 bis 144 zu ermitteln.
(3) Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke im Sinne des § 99 Abs. 1 Nr. 1 sind die Grundbesitzwerte unter Anwendung der §§ 68, 69 und 99 Abs. 2 und der §§ 139 und 145 bis 150 zu ermitteln. § 70 gilt mit der Maßgabe, dass der Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (beispielsweise an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) abweichend von Absatz 2 Satz 1 dieser Vorschrift in das Grundstück einzubeziehen ist, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird. § 20 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(4) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit im Besteuerungszeitpunkt niedriger ist als der nach den §§ 143, 145 bis 149 ermittelte Wert, ist der gemeine Wert als Grundbesitzwert festzustellen.
Der Einheitswert ist ein Begriff des Steuerrechts und hat derzeit Bedeutung für die Steuerarten Grundsteuer und Gewerbeertragsteuer.
§ 1 Geltungsbereich
(1) Die allgemeinen Bewertungsvorschriften (§§ 2 bis 16) gelten für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben, die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden.
(2) Die allgemeinen Bewertungsvorschriften gelten nicht, soweit im Zweiten Teil dieses Gesetzes oder in anderen Steuergesetzen besondere Bewertungsvorschriften enthalten sind.
§ 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert
(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.
(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.
Der Gemeine Wert ist ein Begriff des Steuerrechts. Methoden und Grundsätze der Ermittlung des Gemeinen Wertes sind der Verkehrswertermittlung ähnlich. Die Berchungsmethodik und - Ansätze der Finanzbehörden sind jedoch standardisert. Somit können im Einzelfall durch die Berücksichtigung individueller objekt-spezifischer Eigenschaften der durch ein Gutachten ermittelte Verkerhswert deutlich, von dem fiskalisch ermittelten Wert abweichen.
Der Nachweis eines geringeren Gemeinen Wertes, gegenüber eines per Bescheid festgestellten Gemeinen Wertes, kann durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgen.
Vor dem Hintergrund einer gesunden Konkurrenzsituation wird ein Nutzungskonzept zu Grunde gelegt, mit dem das Entwicklungspotential unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten ohne spekulative Elemente bei gleichzeitiger Minimierung der dafür erforderlichen Kosten optimal ausgeschöpft wird.
Die angelsächsische Prägung dieser Wertgröße ist auch durch ihre Funktion begründet. Im angelsächsischen Bereich liegt seit je her das Augenmerk stärker auf der zukünftig möglichen Nutzung - dem damit verbundenen Cashflow und damit dem zukünftigen Wert eines Objektes. Die nunmehr geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) berücksichtigt diese, auch im nationalen Marktgeschehen, zunehmende Sichtweise der Marktteilnehmer.
Die Wertgröße des „bestmöglichen Nutzwertes“ kann sich deutlich vom Verkehrswert unterscheiden. Die Potentiale und Schwächen von Immobilien in sehr guten Lagen können verdeutlicht werden. Die Werterhaltung wird gefördert. Der hier ermittelte Wert setzt i. d. R. klare Investitionsentscheidungen, auf Basis einer expliziten Verwertungsstrategie voraus.
Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) ist der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.
International Accounting Standard IAS 32 / IAS 39: Grundlage des „beizulegenden Zeitwertes“ (Fair Value) ist der Marktwert auf der Grundlage der ausgeübten Nutzung (Existing Use Value). Dabei wird unterstellt, dass die Nutzung der Immobilien im gleichen oder ähnlichen Geschäftsbetrieb fortgesetzt wird.
Der Fair Value ist ein Begriff der international ausgerichteten Rechnungslegung. Der wesentliche Unterschied zu den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) besteht darin, dass nicht mehr Gläubigerschutz und Kapitalerhaltung, sondern Informationen für Shareholder im Vordergrund stehen.
Die Institution des IASB wurde 2001 als Nachfolger für das frühere International Accounting Standards Committee (IASC) vom IASCF eingerichtet. IASB und IASCF haben ihre Büroräume in London, wo auch die meisten Sitzungen stattfinden. Die vom IASC vorher erarbeiteten Standards heißen International Accounting Standards (IAS). Die Standards, die seitdem vom IASB beschlossen werden, heißen International Financial Reporting Standards (IFRS).
nach der Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach §16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertV)
§ 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung
(1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.
Der Beleihungswert ist ein Begriff des Kreditwesens. Der Beleihungswert wird nach sehr ähnlichen Methoden der Verkehrswertermittlung bestimmt. Bei bestimmten Eingabegrößen sind Sicherheitsabschläge einzustellen. Der Beleihungswert bildet die Grundlage zur Bestimmung der Beleihungsgrenze.
§ 14 Beleihungsgrenze
Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach § 16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden.
Zeitwert und Wiederherstellungswert sind Begriffe der Versicherungswirtschaft. Zum Marktwert besteht nur bedingter und mittelbarer Bezug.
Bedeutung und Qualität der öffentlichen Bestellung und Vereidigung
